Comprendre les vices cachés en immobilier
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut rendant une chose impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Un défaut nécessitant de petites réparations ou étant considéré comme insignifiant au niveau économique ne peut être qualifié de vice caché. Le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n’aurait pas été découvert sans une inspection approfondie du logement. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché, même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Peuvent être considérés comme des vices cachés :
- La présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente
- L’absence d’eau courante
- Une dalle de béton fissurée
- Le défaut d'homogénéité du carrelage
- L’humidité et le défaut d’étanchéité
- Le caractère inondable de la maison
- Les fondations déficientes de la maison
Quels délais pour se retourner contre le vendeur ?
En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour engager l'action en garantie. Ce délai ne commence à courir ni à partir de la vente ni à partir de l'entrée dans les lieux, mais à compter de la découverte du vice. L’acheteur doit faire appel à un avocat pour engager une procédure car l'affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance. A savoir que l’acheteur dispose d’un délai de 20 ans après l’achat de la maison pour agir. En bref, la demande de garantie d'un vice caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, mais le droit d'invoquer un vice caché suite à un achat peut en revanche durer jusqu'à 20 ans.
Cependant, plus l’acheteur attendra longtemps pour agir, plus il aura de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché. En effet, ces preuves ont tendance à disparaître avec le temps.
Quels recours contre le vendeur ?
Lorsqu’un vice caché est découvert, il faut d’abord tenter de trouver un accord à l’amiable avec le vendeur.
A défaut d’accord trouvé amiablement, le litige devra se régler devant le tribunal. L’acheteur peut demander à la justice de faire annuler la transaction immobilière, d'obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente, ou de recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché.
Dans le cadre de la vente d’un logement ancien, la garantie des vices cachés doit être apportée par le vendeur mais celui-ci peut ajouter dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices cachés. Cette clause empêche en effet l’acquéreur de bénéficier de la garantie des vices cachés, mais elle ne s’applique pas si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur.